Co všechno dělá dobrý makléř navíc, aniž byste o tom třeba i jako prodávající vůbec věděli? V druhém díle o výběru makléře probíráme jednotlivé fáze prodeje — od prověření zájemců podle AML přes odhalení právních vad nemovitosti až po nájemní vztahy, stavební dokumentaci a energetický průkaz. A ukazujeme, proč se nevyřešená vada může velmi rychle prodražit, pokud makléř něco z tohohle podcení.

Časová osa:00:00 Úvod: druhý díl o výběru makléře, tentokrát podle jednotlivých fází prodeje03:07 Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná — přečtěte si ji před podpisem05:16 Makléř prověřuje zájemce o koupi podle AML; bez toho hrozí zpochybnění obchodu a zadržená kupní cena09:16 Odkaz na příběh z jiné epizody, kdy makléř vybral zájemkyni, o kterou majitelka nestála, odkaz na video zde: https://youtu.be/d7HaiGLIXoA10:05 Když je jeden z manželů v zahraničí, stačí k podpisu rezervační smlouvy jeho doložený souhlas na dálku12:20 Vady, které musí makléř umět odhalit: nezapsaná stavba v katastru, zahrada jako zemědělský půdní fond, nevyhovující přístupová cesta16:39 Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ — bez něj přechází dluhy na nového vlastníka17:11 Makléř zastupuje primárně prodávajícího, ne kupujícího19:28 Pojem „novostavba“ v inzerci: co skutečně znamená a proč na tom záleží23:17 Proč realitní kancelář ve sporu, který vypukne až po letech, obvykle nefiguruje — a kdo riziko nese

Prodáváte a chcete mít u sebe ještě jeden pohled navíc? Domluvte si s námi online konzultaci: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

Obsah má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu.

Kolik makléřů řeší prodej vaší nemovitosti spíš „pankově" než profesionálně? V epizodě probíráme modelovou situaci se třemi makléři a jejich různými nabídkami, říkáme, co vám recenze a hvězdičky neprozradí, a varujeme před dvousložkovou provizí, kterou používá jedna realitní síť. Dozvíte se i to, jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti a kdy se vyplatí platit provizi.

00:00 Co hrozí, když makléř jde na věc „pankově"
02:04 Jak velké jsou rozdíly mezi makléři na trhu
03:52 Proč musí makléř spolupracovat s advokátem
05:33 Modelová situace: tři makléři, tři nabídky
07:15 Jak nenechat se zmanipulovat cenou nebo provizí
09:05 Co recenze a hvězdičky neřeknou
11:05 Jak profesionál staví nabídkovou cenu na datech
12:39 Varování: dvousložková provize u jedné realitky
14:44 Proč je slib rychlého prodeje špatné znamení
15:33 Jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti
18:26 Kdy dává smysl platit makléři provizi
19:35 Proč se vyplatí makléř znající vaši lokalitu
20:23 Makléři pro drahé a atypické nemovitosti
20:55 Kdy vám doporučíme prověřeného makléře
21:53 Příště: nejčastější chyby v práci makléřů

Chcete se poradit, kdo je pro váš prodej ten správný makléř? Ozvěte se nám na konzultaci — v případě zájmu doporučíme i konkrétního prověřeného makléře:

Může se stát, že spolu s bytem získáte také povinnost řešit dluh jeho předchozího vlastníka vůči SVJ? V nové epizodě rozebíráme, co si musí kupující před podpisem smlouvy ověřit a proč je potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu tak důležité.

Vysvětlujeme také, zda vás může ochránit ustanovení v kupní smlouvě, podle kterého má případný skrytý dluh uhradit nebo nahradit prodávající. Věnujeme se i falešnému potvrzení, závazkům SVJ, plánovaným investicím a principu, podle kterého šikanózní výkon práva nepožívá ochrany.

Důležité části epizody:

00:44 Přechod dluhů na kupujícího
02:46 Význam potvrzení od SVJ
08:07 Šikanózní výkon práva
10:27 Úvěry a investice SVJ
11:50 Ochranná ustanovení v kupní smlouvě
12:30 Náhrada neočekávaného dluhu
13:06 Jak mohou pomoci Realitní advokáti
13:47 Právní prověření nemovitosti

Užitečné odkazy zmíněné v epizodě:

Právní prověření a kontrola kupní smlouvy:
https://realitniadvokati.cz/kontrola-kupni-smlouvy/

Bezplatný checklist pro prověření SVJ:
https://realitniadvokati.cz/checklist-provereni-svj-pri-koupi-nemovitosti/

Chystáte se koupit byt? Prověřte ještě před podpisem smlouvy právní stav nemovitosti, hospodaření SVJ i možné závazky prodávajícího. Přehled služeb najdete na:

https://www.realitniadvokati.cz/

Katastr nemovitostí je důležitým zdrojem informací, ale není zárukou, že znáte celý právní stav nemovitosti.

V této epizodě rozebíráme případ pozemku, na kterém stála vodní nádrž jiného vlastníka. Kvůli nerespektovanému předkupnímu právu vznikl soudní spor. Situaci navíc zkomplikovalo zjištění, že pozemek nebyl výlučným vlastnictvím muže zapsaného v katastru, ale součástí společného jmění manželů.

Dozvíte se, proč je nutné kontrolovat nabývací titul, prověřovat možné SJM a nespoléhat pouze na údaje uvedené na listu vlastnictví.

V epizodě uslyšíte:

00:00 Rizika spoléhání pouze na katastr
02:06 Rozdíl mezi zápisem a skutečným vlastnictvím
05:18 Význam nabývacího titulu
06:05 Příběh pozemku a vodní nádrže
06:32 Předkupní právo vlastníka stavby
08:40 Nemovitost zapsaná na jednoho z manželů
10:50 Rozhodnutí Nejvyššího soudu
11:59 Praktické doporučení pro převody nemovitostí
13:00 Právní prověření před koupí

Chystáte se koupit nemovitost? Právní prověření může odhalit rizika, která z běžného výpisu z katastru nepoznáte. Kontaktujte nás zde, se vším rádi pomůžeme:

https://realitniadvokati.cz/sluzby/

Když podepisujete zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, nejde jen o administrativu. Jedno ustanovení může rozhodnout o tom, zda za Vás makléř podepíše rezervační smlouvu, s kým se následně budete soudit a jestli si ještě udržíte kontrolu nad prodejem vlastní nemovitosti.

V epizodě vysvětlujeme konkrétní případ, kdy prodávající nechtěla prodat nemovitost první zájemkyni, ale makléř už na základě zmocnění podepsal rezervační smlouvu. Spor se dostal až k Nejvyššímu soudu a dobře ukazuje, proč je potřeba číst zprostředkovatelskou smlouvu ještě před podpisem.

V epizodě uslyšíte:
0:00 Proč je zprostředkovatelská smlouva riziková
3:27 Proč bývá prodávající proti realitní kanceláři v nevýhodě
7:27 Kdy můžete o smlouvě ještě vyjednávat
9:00 Jak funguje zmocnění makléře k podpisu rezervace
11:58 Co se stane, když prodávající nechce konkrétního kupujícího
16:48 Jak vznikly dvě rezervační smlouvy současně
17:31 Proč vrácení rezervačního poplatku nemusí problém vyřešit
22:40 Co řešil Nejvyšší soud
26:22 Praktické doporučení pro prodávající

Užitečné odkazy:
Právní služby Realitních advokátů:
https://realitniadvokati.cz/sluzby/

Kontrola rezervační smlouvy:
https://realitniadvokati.cz/kontrola-rezervacni-smlouvy/

Právní servis pro realitní kanceláře a makléře:
https://realitniadvokati.cz/advokat-rk/

Prodáváte nemovitost a nejste si jistí zprostředkovatelskou smlouvou? Ozvěte se nám. Zkontrolujeme smlouvu, upozorníme Vás na rizika a pomůžeme nastavit bezpečnější podmínky pro prodej.

Může Vám vzniknout odpovědnost za škodu, i když smlouva ještě nebyla podepsaná?

V této epizodě si na konkrétním soudním případu ukážeme, proč není vyjednávání o smlouvě jen nezávazné „oťukávání“. Město jednalo s podnikatelkou o pronájmu nebytových prostor pro zdravotnické zařízení, jednání trvala měsíce, řešily se technické i právní detaily a druhá strana vynaložila nemalé náklady. Pak ale přišly komunální volby, změna vedení města a náhlý obrat.

Soudy řešily, zda město ukončilo jednání bez spravedlivého důvodu a zda má druhá strana nárok na náhradu škody. Epizoda je užitečná pro každého, kdo jedná o koupi, prodeji, pronájmu nebo jiné významné smlouvě a chce vědět, kdy už je potřeba postupovat velmi opatrně.

V epizodě se dozvíte:
0:00 Kdy může být rizikové ukončit jednání o smlouvě
1:56 Jak začal spor o pronájem nebytových prostor
4:50 Jaké náklady druhá strana vynaložila
5:37 Proč změna vedení města nestačila jako důvod k obratu
7:52 Co podnikatelka požadovala u soudu
11:43 Jak věc posoudil Nejvyšší soud
14:31 Kdy se vyplatí právní konzultace
15:43 Jak si chránit důkazy pro případný spor

Odkazy k epizodě:
Rozsudek NS 25 Cdo 15/2021: https://sbirka.nsoud.cz/export/sbirky/?collectionIds=21083
Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/
Právní servis k pronájmu: https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/

Pokud řešíte podobnou situaci, tedy dlouhé vyjednávání, náklady na přípravu smlouvy nebo náhlé couvnutí druhé strany, domluvte si konzultaci s Realitními advokáty.

Může se stát, že koupíte byt a krátce po převodu zjistíte, že s ním přechází i starý dluh? V dnešní epizodě rozebírám reálný případ kupující, která po koupi bytu narazila na dluh související se správou domu a revitalizací společných částí.

Dozvíte se, jak se na podobné situace dívají soudy, proč nemusí jít o právní vadu bytu a proč je při koupi důležité nespoléhat se pouze na text kupní smlouvy. Praktické poučení je jednoduché: před podpisem si vždy ověřte také případné nedoplatky u správce domu.

V epizodě uslyšíte:
0:00 Co se může stát po koupi bytu
1:27 Reálný soudní případ
4:03 Spor o slevu z kupní ceny
7:31 Závěr Nejvyššího soudu
11:09 Co si má kupující ověřit před podpisem

Řešíte koupi nebo prodej nemovitosti?

Na https://realitniadvokati.cz/ najdete právní pomoc při kontrole smluv, nastavení advokátní úschovy i bezpečném převodu nemovitosti.

Ústní dohoda při prodeji nemovitosti může vypadat jako detail, dokud jedna ze stran nezačne couvat. V této epizodě rozebírám případ z praxe, ve kterém se zájemce o koupi nemovitostí domáhal toho, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože neexistovala v písemné podobě.

Případ se dostal až k Nejvyššímu soudu. Ten řešil zásadní otázku: musí být smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost písemná, když samotná kupní smlouva na nemovitost písemná být musí?

Výsledek je právně zajímavý, ale praktické poučení je ještě důležitější: u realitních obchodů se nespoléhejte jen na ústní sliby. Jasná písemná dohoda, dobře nastavená rezervační smlouva a právní kontrola dokumentace Vám mohou ušetřit roky soudních sporů, náklady i nejistotu.

Užitečné odkazy:
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 72/2021
Přehled právních služeb: https://realitniadvokati.cz/sluzby/
Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/
Advokátní úschova: https://realitniadvokati.cz/advokatni-uschova/

V epizodě probíráme:
01:41 Riziko ústních dohod
03:36 Když prodávající couvne z obchodu
06:16 Spor o písemnou formu smlouvy
08:50 Smlouva o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku
10:42 Neúspěch u krajského soudu
13:54 Rozhodnutí Nejvyššího soudu
15:39 Proč je písemná dohoda i tak nezbytná
16:44 Co si pohlídat v rezervační smlouvě

Družstevní byt může být zajímavá koupě, ale má jiná pravidla než byt v osobním vlastnictví. V této epizodě vysvětlujeme, proč je potřeba ověřit členství převodce přímo u družstva, co znamená anuita, jaká omezení mohou být ve stanovách a proč je důležité vědět, zda družstvo skutečně funguje.

Dozvíte se také, proč nemusí být převod do osobního vlastnictví automatický, jaká rizika může skrývat podnájem nebo rekonstrukce a proč se u převodu družstevního podílu používá jiná dokumentace než u klasické koupě nemovitosti.

Užitečné odkazy:
Právní služby při koupi nemovitosti: https://realitniadvokati.cz/sluzby/
Advokátní úschova: https://realitniadvokati.cz/advokatni-uschova/
Kontakt na Realitní advokáty: https://realitniadvokati.cz/kontakty/

V epizodě probíráme:
00:00 Kdy dává družstevní byt smysl
01:00 Ověření členského podílu
06:00 Úschova jako ochrana kupujícího
13:00 Závazky družstva a anuita
18:00 Převod do osobního vlastnictví
22:00 Prověření prodávajícího
26:00 Stanovy, rekonstrukce a podnájem
31:00 Hospodaření družstva
35:00 Shrnutí a doporučený postup

Je lepší družstevní byt, nebo byt v osobním vlastnictví? V této epizodě vysvětlujeme, v čem je mezi nimi skutečný rozdíl a proč družstevní podíl s právem nájmu není důvodem k obavám, pokud víte, co si před koupí prověřit.

Dozvíte se, co přesně kupujete, proč bývá družstevní byt levnější, jak probíhá převod družstevního podílu, proč je hypotéka na družstevní byt složitější a jaká omezení mohou plynout ze stanov družstva. Řeč přijde i na podnájem, rekonstrukce a investiční využití bytu.

Pokud právě řešíte koupě bytu a přemýšlíte, na co si dát pozor při koupi bytu do družstva, tahle epizoda vám pomůže udělat si v tématu jasno.

Časová osa:

00:00 Osobní vs. družstevní vlastnictví

00:40 Proč tohle téma klienti často řeší

02:06 Proč se družstevního bytu nebát

02:55 Co skutečně kupujete: družstevní podíl a právo nájmu

05:47 Hlavní výhody družstevního bydlení

07:05 Jak probíhá převod družstevního podílu

10:44 Proč dává smysl advokátní úschova

12:49 Hypotéka na družstevní byt a financování

14:00 Omezení podnájmu, rekonstrukcí a investičního využití

17:18 Co si prověřit v dalším dílu

Řešíte družstevní byt, převod družstevního podílu nebo bezpečnou koupě bytu?

Nechte si prověřit podklady, stanovy družstva i nastavení převodu. Stáhněte si checklist zdarma zde nebo si objednejte online konzultaci u Realitních advokátů zde.

Bývalý nájemce je pryč, ale trvalý pobyt v bytě zůstal. V této epizodě rozebíráme, proč k přihlášení často stačí nájemní smlouva, jaká rizika z toho mohou vzniknout pro vlastníka a jak postupovat, když chcete nájemce po skončení nájmu odhlásit.

Uslyšíte, jak si ověřit hlášené osoby na adrese, co obvykle požaduje obecní úřad, jaké důkazy můžete potřebovat a proč je lepší podobné věci vyřešit ještě před prodejem nemovitosti. Přidáváme i praktický pohled na to, kdy je obava z exekutora reálná a kdy bývá spíš nadsazená.

Kapitoly:
00:00 Přihlášení nájemce k trvalému pobytu
01:31 Riziko při prodeji nemovitosti
03:20 Exekutor, pošta a další nepříjemnosti
05:51 Jak zjistit hlášené osoby
08:19 Žádost o odhlášení z evidence
10:12 Jaké podklady si připravit
11:19 Administrativa a komunikace s úřady
12:41 Vliv na prodej bytu
14:23 Shrnutí doporučení

Potřebujete podobnou situaci řešit ve vlastním bytě nebo domě? V poznámkách k epizodě najdete odkazy na online konzultace, nájemní dokumentaci a další materiály od Realitních advokátů.

Online konzultace:

https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

Pronájem nemovitosti:

https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/

Vzory nájemních smluv pro pronajímatele:

https://realitniadvokati.cz/najem-vzory/

Checklist: jak prověřit nájemce:

https://realitniadvokati.cz/ra-checklist/