Bývalý nájemce je pryč, ale trvalý pobyt v bytě zůstal. V této epizodě rozebíráme, proč k přihlášení často stačí nájemní smlouva, jaká rizika z toho mohou vzniknout pro vlastníka a jak postupovat, když chcete nájemce po skončení nájmu odhlásit.

Uslyšíte, jak si ověřit hlášené osoby na adrese, co obvykle požaduje obecní úřad, jaké důkazy můžete potřebovat a proč je lepší podobné věci vyřešit ještě před prodejem nemovitosti. Přidáváme i praktický pohled na to, kdy je obava z exekutora reálná a kdy bývá spíš nadsazená.

Kapitoly:
00:00 Přihlášení nájemce k trvalému pobytu
01:31 Riziko při prodeji nemovitosti
03:20 Exekutor, pošta a další nepříjemnosti
05:51 Jak zjistit hlášené osoby
08:19 Žádost o odhlášení z evidence
10:12 Jaké podklady si připravit
11:19 Administrativa a komunikace s úřady
12:41 Vliv na prodej bytu
14:23 Shrnutí doporučení

Potřebujete podobnou situaci řešit ve vlastním bytě nebo domě? V poznámkách k epizodě najdete odkazy na online konzultace, nájemní dokumentaci a další materiály od Realitních advokátů.

Online konzultace:

https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

Pronájem nemovitosti:

https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/

Vzory nájemních smluv pro pronajímatele:

https://realitniadvokati.cz/najem-vzory/

Checklist: jak prověřit nájemce:

https://realitniadvokati.cz/ra-checklist/

Co znamená SJ na listu vlastnictví a proč to neznamená konec SJM? V této epizodě rozebíráme, jaký je rozdíl mezi označením SJ a SJM, kdy musí při koupi nebo prodeji nemovitosti jednat oba manželé a proč může být chybějící souhlas druhého z nich problémem i po delší době.

Probíráme také rizika rezervační smlouvy, kterou podepíše jen jeden z manželů, možnost zúžení SJM u notáře, praktické ověření rodinného stavu i situace, kdy do převodu vstupuje cizí prvek. Tohle je epizoda pro každého, kdo kupuje nebo prodává nemovitost a nechce podcenit právní detaily, které v katastru často vůbec neuvidí.

V epizodě uslyšíte:

0:58 proč lidi mate SJ na listu vlastnictví

2:46 co přesně znamená SJ v katastru

4:19 jak funguje zúžení SJM

4:47 proč je riziková rezervační smlouva s jedním podpisem

8:44 jaké následky může mít chybějící souhlas manžela

12:11 jak ověřit rodinný stav protistrany

13:38 co dělat, když je ve hře zahraniční prvek

Užitečné odkazy:

Článek k tématu souhlasu manžela:

Pozor na souhlas manžela

Kupní smlouva a právní prověření koupě

Potřebujete před podpisem zkontrolovat smlouvy nebo celý převod? Realitní advokáti Vám pomohou s rezervační smlouvou, kupní smlouvou, právním prověřením i konzultací k rizikům manželství při převodu nemovitosti.

Kontakt zde.

Chcete darovat byt, dům nebo jinou nemovitost dětem, ale zároveň v ní bezpečně dál bydlet? V této epizodě rozebíráme, jak nastavit darování nemovitosti tak, aby nezůstalo jen u rodinné dohody, ale aby byla vaše práva skutečně vymahatelná a zapsaná v katastru.

Probíráme věcné břemeno dožití, služebnost užívání, zákaz zcizení a zatížení, rozdělení prostoru v domě, náklady na opravy i situace, kdy se vztahy zhorší a přichází v úvahu odvolání daru pro nouzi nebo nevděk. Dostane se i na otázku, co si ohlídat, pokud obdarovaný chce darovanou nemovitost později prodat.

Časová osa:

00:00 Když chcete nemovitost darovat, ale zůstat v ní bydlet

00:56 Rizika nejasně nastaveného darování

02:14 Jak vypadá bezpečné nastavení darovací smlouvy

03:26 Jak funguje zákaz zcizení a zatížení

04:19 Proč je nutný zápis do katastru

05:45 Jaké povinnosti a podmínky lze sjednat

06:07 Věcné břemeno, služebnost a výměnek

08:29 Užívání domu, plánky a rozdělení nákladů

12:34 Odvolání daru: nouze a nevděk

15:27 Kdy má smysl řešit spor s advokátem

18:02 Následný prodej darované nemovitosti a daně

Užitečné odkazy k epizodě:

Darování nemovitosti:

https://realitniadvokati.cz/darovani-nemovitosti/

Online konzultace:

https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

Kontakt na Realitní advokáty:

https://realitniadvokati.cz/kontakty/

Související články:

https://realitniadvokati.cz/darovani-nemovitosti-a-darovaci-smlouva-co-si-ohlidat-1-dil/

https://realitniadvokati.cz/darovani-nemovitosti-a-darovaci-smlouva-co-si-ohlidat-2-dil/

https://realitniadvokati.cz/odvolani-daru-pro-nouzi-kdy-na-to-ma-darce-pravo/

https://realitniadvokati.cz/odvolani-darovaci-smlouvy-pro-nevdek-kdyz-obdarovany-ublizi-darci-muze-o-dum-prijit/

Pokud řešíte darovací smlouvu, věcné břemeno užívání nebo chcete mít jistotu, že je převod nastaven správně, obraťte se na Realitní advokáty. Pomohou vám nastavit převod tak, aby chránil vaše bydlení, majetek i budoucí vztahy v rodině.

Darování nemovitosti často vypadá jako jednoduchá formalita. V praxi ale stačí drobná chyba ve smlouvě nebo v návrhu na vklad a můžete řešit vrácení z katastru, zbytečné průtahy nebo daňová a bankovní rizika.

V této epizodě si projdeme, kdy se obdarovaný skutečně stává vlastníkem (vklad do katastru a 20denní lhůta), jaké nejčastější chyby se v darovacích smlouvách opakují (zejména u vymezení nemovitosti a podílů) a s jakými náklady je potřeba počítat.

Zaměříme se také na daň z bezúplatného příjmu a osvobození - odkaz zde, a na časté situace z praxe: darování nemovitosti s hypotékou, souhlas banky, zákaz zcizení/zatížení a jak se liší to, co „hlídá“ katastr, od povinností ze smluv s bankou.

00:00 Co je darování a kdy se stáváte vlastníkem
01:38 Vklad do katastru a 20denní ochranná lhůta
02:45 Nejčastější chyby v darovacích smlouvách a návrhu na vklad
04:53 U bytů pozor na související podíly (pozemky, garáže, prostory)
05:42 Náklady: kolek, daň z bezúplatného příjmu a osvobození
07:40 Oznamovací povinnost při daru nad 5 mil. + služby a balíčky
08:53 Lze darovat i družstevní byt (převod družstevního podílu)
09:14 Jak si dárce ponechat jistotu (věcná břemena, omezení dispozic)
10:19 Darování s hypotékou: souhlas banky a dvě varianty řešení
15:11 Zákaz zcizení/zatížení na LV vs. povinnosti ze smlouvy s bankou
16:52 Krátce k SJM a darování v rodině
19:15 Dům na darovaném pozemku: vlastnictví, vnos do SJM a řešení dopředu
23:28 Kdy dává smysl nastavit vztahy a vlastnictví preventivně

Chcete darování vyřešit bezpečně?

Na našem webu Realitní advokáti najdete balíčky k darování nemovitosti, více zde. Pokud si nejste jistí postupem (podíly, hypotéka, věcné břemeno), napište nám – navrhneme řešení pro vaši situaci.

V dnešní epizodě navazujeme na téma horských apartmánů a jdeme do praxe: kdy je krátkodobý pronájem (Airbnb/Booking) ještě „v pohodě“ a kdy už si koledujete o problém. Probereme rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou, význam kolaudace, roli SVJ i povinnosti, na které se při krátkodobém ubytování často zapomíná (poplatky, evidence hostů, cizinci, DPH).

Co si pohlídat před koupí, aby se z investice nestal průšvih:

• k čemu je jednotka a dům kolaudovaný (byt vs. ubytovací zařízení),
• co reálně může způsobit SVJ a sousedské vztahy,
• jaké správní sankce hrozí při nevhodném užívání,
• jak fungují správní/„hotelové“ modely a sdílení výnosů,
• proč být opatrní na nadsazené sliby výnosů.

Časová osa epizody (orientačně):
0:00 Úvod a na co navazujeme
1:10 Co je „apartmán“ z právního pohledu
3:15 Byt vs. ubytování: klíčové rozdíly a rizika
5:00 Kolaudace a možné sankce (pokuty, zákaz užívání)
6:45 SVJ: co (ne)může zakázat a co umí v praxi zkomplikovat
8:20 Povinnosti u krátkodobého ubytování (poplatky, evidence, cizinci)
10:00 DPH a daňové souvislosti
11:20 Správa apartmánu, smlouvy, rozdělení výnosů, náklady
13:10 Pozor na nereálné výnosy a investiční sliby

Chcete si koupí apartmánu projít bezpečně a vědět dopředu, co skutečně kupujete a k čemu jej půjde používat?
Na www.realitniadvokati.cz najdete naše služby pro právní prověření koupě nemovitosti. Zkontrolujeme dokumentaci, upozorníme na rizika (kolaudace, SVJ, správa, závazky) a provedeme Vás transakcí krok za krokem.

Zvažujete prodej nemovitosti nebo vás brzy čeká podpis kupní smlouvy? Pak by vám neměly uniknout zásadní novinky, které přináší novela zákona o advokacii. V dnešním díle se zaměřujeme na to, jak se od ledna 2026 mění pravidla pro advokátní úschovy a jak tato změna zvýší bezpečí vašich financí. 🛡️

Podrobně rozebíráme zřízení garančního fondu, který bude krýt případné škody, a nové kontrolní mechanismy, díky kterým má Česká advokátní komora i banky lepší dohled nad pohybem peněz. Zjistíte, proč končí možnost hotovostních vkladů a jaké jsou konkrétní limity odškodnění pro prodej bytu či rodinného domu.

Naše advokátní kancelář se specializuje na bezpečný převod nemovitosti a v tomto díle vám poradíme, jak postupovat, aby vaše transakce proběhla bez jediného rizika.

👉 **Chcete mít jistotu, že je vaše úschova správně nastavená?**Všechny naše služby a odborné poradenství najdete na: Realitní advokáti | právníci specializovaní výhradně na nemovitosti

0:28 Hodnocení novely: Je změna úschov opravdu revoluční?

1:11 Garanční fond jako nová záchranná síť pro klienty

3:20 Limity odškodnění: Kolik fond vyplatí u bytů k bydlení

4:39 Proč je důležitá kolaudace a účel užití nemovitosti

5:32 Musí klient pro ochranu z garančního fondu něco udělat?

6:45 Poplatky za úschovu a jejich vliv na koncovou cenu služby

8:44 Rizika spojená s nenahlášením skutečného vlastníka bankám

9:49 Proč při převodu využít specializované experty z Reads.cz

12:21 Jak vás banka nově upozorní na každý pohyb na účtu

13:39 Konec hotovosti: Proč jsou vklady a výběry zakázány

15:14 Nové pravomoci ČAK a kontrola bankovních účtů advokátů

17:17 Praktický návod, jak si prověřit nahlášení vaší úschovy

Pronajímáte byt a máte pocit, že občanský zákoník nahrává spíše nájemníkům? V této epizodě se podíváme na situace, které mohou pronajímatele stát nejen nervy, ale i nemalé peníze.

Hlavním tématem je strašák jménem vyúčtování služeb. Víte, že stačí malá chyba v termínech a hrozí vám zákonná pokuta 50 Kč za každý den prodlení? Vysvětlíme, jak si nastavit smlouvu tak, abyste nebyli rukojmím pomalého SVJ a vyhnuli se zbytečným sankcím.

V epizodě dále uslyšíte:

• Domácí mazlíčci a kouření: Zákon sice říká, že je zakázat nemůžete, ale my vám poradíme, jak to v praxi ošetřit, aby vám zvířata nebo cigaretový kouř nezničily byt.
• Zvyšování záloh: Jak donutit nájemníka platit víc, když spotřeba energií roste, a nečekat až na nedoplatek.
• Výběr nájemníka: Proč se nevyplácí spoléhat jen na intuici a jak vám pomůže náš checklist.

Poslechněte si praktické rady, jak nastavit nájemní vztah tak, aby byl férový, ale zároveň bezpečný pro váš majetek.

**Odkazy a dokumenty zmíněné v epizodě:**👉 Vzory nájemních smluv👉 Checklist pro výběr nájemce👉 Další právní služby: https://reads.cz/

Kapitoly:(00:48) Úvod do problematiky(02:10) Šibeniční termíny vyúčtování a jak na ně(03:28) Pozor na pokuty 50 Kč/den(08:50) Jak jednostranně zvýšit zálohy(11:19) Psi, kočky a jiná zvířata v nájmu(15:19) Kouření v bytě vs. práva majitele(16:55) Jak si správně vybrat nájemníka

V dalším díle našeho podcastu rozebíráme největší rizika a nejčastější dotazy z praxe, které trápí pronajímatele.

Už vás nepřekvapí:

• Změna okolností v nájemní smlouvě: Jak zákon umožňuje nájemci měnit podmínky (třeba po ztrátě zaměstnání) a jak tuto možnost efektivně vyloučit v pronájmové smlouvě.
• Podnájem – velký omyl: Vysvětlíme, proč má podnájemce menší ochranu než nájemce a jak v nájemní smlouvě absolutně zakázat krátkodobé pronájmy typu Airbnb a Booking bez vašeho písemného souhlasu. Chráníte tím svou nemovitost i klid v domě.
• Klíčové Pojištění: Kdo platí pojištění nemovitosti (vlastník) a jak přenést povinnost sjednat pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti za škodu na nájemce. Víte, jak zajistit, že nájemce má po celou dobu platnou pojistku?

Už vás nebaví řešit spory? Připravte se na každou situaci s našimi právně ošetřenými vzory smluv zde.

• Objevte kompletní nabídku právních produktů a služeb pro správu vašich nemovitostí na: www.reads.cz
• 0:53 Co znamená změna okolností pro nájemní vztah?
• 1:20 Kdy musí nájemce hlásit insolvenci nebo jiné závažné události.
• 3:47 Jak se bránit zákonné možnosti jednat o snížení nájmu.
• 5:47 Kdy je změna okolností legitimním výpovědním důvodem pro nájemce.
• 7:55 Zásadní rozdíl: Nájem vs. Podnájem a menší ochrana podnájemce.
• 9:12 Proč je písemný souhlas pronajímatele pro podnájem nutností.
• 11:33 Tvrdý stop: Zákaz krátkodobých pronájmů (Airbnb).
• 12:52 Pojištění – kdo má jakou povinnost v bytě a s nemovitostí.
• 15:34 Pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu – povinnost nájemce.
• 17:02 Jak si pohlídat, že nájemce má pojištění platné.

Jistota (kauce) a zvyšování nájmu jsou jedny z nejčastějších zdrojů sporů v nájemních vztazích. V této epizodě se dozvíte, jak si jako pronajímatel správně ošetřit nájemní smlouvu a získat právní jistotu.

Probereme praktické i právní aspekty:

• Výše kauce: Jaká je maximální výše jistoty podle zákona (trojnásobek nájemného) a jak do limitu započítat smluvní pokuty.
• Úročení kauce: Jak sjednat úroky, aby bylo ujednání platné a nenechávat to na "obvyklém úročení".
• Vrácení kauce: Proč je zásadní vrátit kauci až po obdržení vyúčtování služeb a jak to ošetřit ve smlouvě, abyste předešli dluhům od nájemce.
• Zvyšování nájmu: Proč se nespoléhat na komplikovanou zákonnou možnost zvyšování nájmu a jak efektivně využít inflační doložku k pravidelné úpravě nájemného.

Nezapomeňte na důležitost řádného předávacího protokolu s fotodokumentací pro uplatnění škod z kauce!

Naše nájemní smlouvy a protokoly jsou připraveny praxí a poskytují pronajímatelům maximální ochranu.

➡️ Kompletní balíček vzorů nájemních smluv a předávacích protokolů najdete zde.

Stáhněte si ZDARMA Checklist pro výběr správného nájemce zde.

Časová osa (Důležité body):

• 0:34 Jaká je podstata jistoty (kauce), kdy ji vybírat a na co ji můžete použít.
• 1:51 Úroky z kauce – jak je sjednat ve smlouvě, aby to bylo právně platné a obě strany se dohodly.
• 3:57 CTA: Proč jsou naše vzory nájemních smluv z praxe nejlepším řešením pro pronajímatele.
• 4:53 Limit výše jistoty – jak započítat smluvní pokuty do trojnásobku nájemného.
• 6:26 CTA: Stáhněte si zdarma náš checklist pro výběr nájemce.
• 7:57 Riziko vrácení kauce před vyúčtováním služeb a jak se mu vyhnout ve smlouvě.
• 10:11 Přesný výčet, co vše si můžete z kauce odečíst (škody, dluhy, smluvní pokuty).
• 10:59 Klíčová role předávacího protokolu a fotodokumentace na začátku a konci nájmu.
• 12:12 Proč je zákonná možnost zvyšování nájmu složitá a co dělat, abyste nemuseli k soudu.
• 14:31 Inflační doložka – jak ji správně aplikovat a proč ji musíte mít ve smlouvě.