Uvažujete o investici do vlastního kousku hor? Název "apartmán" zní v inzerátech skvěle, ale v zákoně ho nenajdete. V dnešním díle rozkryjeme, co se pod tímto pojmem skutečně skrývá a proč může být prodej nemovitostí v rekreačních oblastech pro laika rizikový.

Probereme rozdíly mezi bytovou jednotkou a ateliérem, a proč vám na ten druhý banka nemusí schválit úvěr, i když použijete sebelepší hypoteční kalkulačku. Podíváme se také na to, jaké nástrahy skrývá kupní smlouva u developerských projektů a proč je nezbytné důkladné nahlížení do katastru ještě před podpisem rezervace. Nezapomínáme ani na praktické věci: příjezdové cesty, parkování a fungování SVJ v objektech, kde se střídají turisté s rezidenty.

🛡️ Chystáte se ke koupi? Neriskujte své úspory. Naši právníci vám pomohou s prověřením nemovitosti i dokumentace.👉 Kompletní právní servis najdete na: www.realitniadvokati.cz

• 0:50 – Proč jsou horské apartmány aktuálním trendem i rizikem
• 2:30 – Právní definice: Proč slovo "apartmán" v zákoně neexistuje
• 3:15 – Ateliéry a nebytové prostory: Šedá zóna realitního trhu
• 4:35 – Proč si nechat zkontrolovat smlouvy profesionálem
• 6:36 – Past jménem "ideální podíl" na domě: Proč se mu vyhnout
• 9:49 – Výhody a limity vlastnictví v rámci SVJ
• 11:29 – Financování: Kdy se u ateliéru láme chleba s hypotékou
• 13:08 – Parkování a věcná břemena: Co v zimě rozhoduje o hodnotě
• 16:42 – Kolaudace jako ubytovací zařízení vs. klasický bytový dům
• 19:26 – Zástavní práva developerů a jak zajistit jejich výmaz

Zvažujete prodej nemovitosti nebo vás brzy čeká podpis kupní smlouvy? Pak by vám neměly uniknout zásadní novinky, které přináší novela zákona o advokacii. V dnešním díle se zaměřujeme na to, jak se od ledna 2026 mění pravidla pro advokátní úschovy a jak tato změna zvýší bezpečí vašich financí. 🛡️

Podrobně rozebíráme zřízení garančního fondu, který bude krýt případné škody, a nové kontrolní mechanismy, díky kterým má Česká advokátní komora i banky lepší dohled nad pohybem peněz. Zjistíte, proč končí možnost hotovostních vkladů a jaké jsou konkrétní limity odškodnění pro prodej bytu či rodinného domu.

Naše advokátní kancelář se specializuje na bezpečný převod nemovitosti a v tomto díle vám poradíme, jak postupovat, aby vaše transakce proběhla bez jediného rizika.

👉 **Chcete mít jistotu, že je vaše úschova správně nastavená?**Všechny naše služby a odborné poradenství najdete na: Realitní advokáti | právníci specializovaní výhradně na nemovitosti

0:28 Hodnocení novely: Je změna úschov opravdu revoluční?

1:11 Garanční fond jako nová záchranná síť pro klienty

3:20 Limity odškodnění: Kolik fond vyplatí u bytů k bydlení

4:39 Proč je důležitá kolaudace a účel užití nemovitosti

5:32 Musí klient pro ochranu z garančního fondu něco udělat?

6:45 Poplatky za úschovu a jejich vliv na koncovou cenu služby

8:44 Rizika spojená s nenahlášením skutečného vlastníka bankám

9:49 Proč při převodu využít specializované experty z Reads.cz

12:21 Jak vás banka nově upozorní na každý pohyb na účtu

13:39 Konec hotovosti: Proč jsou vklady a výběry zakázány

15:14 Nové pravomoci ČAK a kontrola bankovních účtů advokátů

17:17 Praktický návod, jak si prověřit nahlášení vaší úschovy

Pronajímáte byt a máte pocit, že občanský zákoník nahrává spíše nájemníkům? V této epizodě se podíváme na situace, které mohou pronajímatele stát nejen nervy, ale i nemalé peníze.

Hlavním tématem je strašák jménem vyúčtování služeb. Víte, že stačí malá chyba v termínech a hrozí vám zákonná pokuta 50 Kč za každý den prodlení? Vysvětlíme, jak si nastavit smlouvu tak, abyste nebyli rukojmím pomalého SVJ a vyhnuli se zbytečným sankcím.

V epizodě dále uslyšíte:

• Domácí mazlíčci a kouření: Zákon sice říká, že je zakázat nemůžete, ale my vám poradíme, jak to v praxi ošetřit, aby vám zvířata nebo cigaretový kouř nezničily byt.
• Zvyšování záloh: Jak donutit nájemníka platit víc, když spotřeba energií roste, a nečekat až na nedoplatek.
• Výběr nájemníka: Proč se nevyplácí spoléhat jen na intuici a jak vám pomůže náš checklist.

Poslechněte si praktické rady, jak nastavit nájemní vztah tak, aby byl férový, ale zároveň bezpečný pro váš majetek.

**Odkazy a dokumenty zmíněné v epizodě:**👉 Vzory nájemních smluv👉 Checklist pro výběr nájemce👉 Další právní služby: https://reads.cz/

Kapitoly:(00:48) Úvod do problematiky(02:10) Šibeniční termíny vyúčtování a jak na ně(03:28) Pozor na pokuty 50 Kč/den(08:50) Jak jednostranně zvýšit zálohy(11:19) Psi, kočky a jiná zvířata v nájmu(15:19) Kouření v bytě vs. práva majitele(16:55) Jak si správně vybrat nájemníka

V dalším díle našeho podcastu rozebíráme největší rizika a nejčastější dotazy z praxe, které trápí pronajímatele.

Už vás nepřekvapí:

• Změna okolností v nájemní smlouvě: Jak zákon umožňuje nájemci měnit podmínky (třeba po ztrátě zaměstnání) a jak tuto možnost efektivně vyloučit v pronájmové smlouvě.
• Podnájem – velký omyl: Vysvětlíme, proč má podnájemce menší ochranu než nájemce a jak v nájemní smlouvě absolutně zakázat krátkodobé pronájmy typu Airbnb a Booking bez vašeho písemného souhlasu. Chráníte tím svou nemovitost i klid v domě.
• Klíčové Pojištění: Kdo platí pojištění nemovitosti (vlastník) a jak přenést povinnost sjednat pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti za škodu na nájemce. Víte, jak zajistit, že nájemce má po celou dobu platnou pojistku?

Už vás nebaví řešit spory? Připravte se na každou situaci s našimi právně ošetřenými vzory smluv zde.

• Objevte kompletní nabídku právních produktů a služeb pro správu vašich nemovitostí na: www.reads.cz
• 0:53 Co znamená změna okolností pro nájemní vztah?
• 1:20 Kdy musí nájemce hlásit insolvenci nebo jiné závažné události.
• 3:47 Jak se bránit zákonné možnosti jednat o snížení nájmu.
• 5:47 Kdy je změna okolností legitimním výpovědním důvodem pro nájemce.
• 7:55 Zásadní rozdíl: Nájem vs. Podnájem a menší ochrana podnájemce.
• 9:12 Proč je písemný souhlas pronajímatele pro podnájem nutností.
• 11:33 Tvrdý stop: Zákaz krátkodobých pronájmů (Airbnb).
• 12:52 Pojištění – kdo má jakou povinnost v bytě a s nemovitostí.
• 15:34 Pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu – povinnost nájemce.
• 17:02 Jak si pohlídat, že nájemce má pojištění platné.

Jistota (kauce) a zvyšování nájmu jsou jedny z nejčastějších zdrojů sporů v nájemních vztazích. V této epizodě se dozvíte, jak si jako pronajímatel správně ošetřit nájemní smlouvu a získat právní jistotu.

Probereme praktické i právní aspekty:

• Výše kauce: Jaká je maximální výše jistoty podle zákona (trojnásobek nájemného) a jak do limitu započítat smluvní pokuty.
• Úročení kauce: Jak sjednat úroky, aby bylo ujednání platné a nenechávat to na "obvyklém úročení".
• Vrácení kauce: Proč je zásadní vrátit kauci až po obdržení vyúčtování služeb a jak to ošetřit ve smlouvě, abyste předešli dluhům od nájemce.
• Zvyšování nájmu: Proč se nespoléhat na komplikovanou zákonnou možnost zvyšování nájmu a jak efektivně využít inflační doložku k pravidelné úpravě nájemného.

Nezapomeňte na důležitost řádného předávacího protokolu s fotodokumentací pro uplatnění škod z kauce!

Naše nájemní smlouvy a protokoly jsou připraveny praxí a poskytují pronajímatelům maximální ochranu.

➡️ Kompletní balíček vzorů nájemních smluv a předávacích protokolů najdete zde.

Stáhněte si ZDARMA Checklist pro výběr správného nájemce zde.

Časová osa (Důležité body):

• 0:34 Jaká je podstata jistoty (kauce), kdy ji vybírat a na co ji můžete použít.
• 1:51 Úroky z kauce – jak je sjednat ve smlouvě, aby to bylo právně platné a obě strany se dohodly.
• 3:57 CTA: Proč jsou naše vzory nájemních smluv z praxe nejlepším řešením pro pronajímatele.
• 4:53 Limit výše jistoty – jak započítat smluvní pokuty do trojnásobku nájemného.
• 6:26 CTA: Stáhněte si zdarma náš checklist pro výběr nájemce.
• 7:57 Riziko vrácení kauce před vyúčtováním služeb a jak se mu vyhnout ve smlouvě.
• 10:11 Přesný výčet, co vše si můžete z kauce odečíst (škody, dluhy, smluvní pokuty).
• 10:59 Klíčová role předávacího protokolu a fotodokumentace na začátku a konci nájmu.
• 12:12 Proč je zákonná možnost zvyšování nájmu složitá a co dělat, abyste nemuseli k soudu.
• 14:31 Inflační doložka – jak ji správně aplikovat a proč ji musíte mít ve smlouvě.

Vzory Nájemních Smluv – Jak Získat Jistotu

Proč se naše vzory nájemních smluv liší od šablon z internetu? Získejte klíčové informace o tom, jak efektivně chránit svůj majetek a zajistit si maximální kontrolu nad nájemním vztahem. V této epizodě rozebíráme nejčastější chyby, kterých se pronajímatelé dopouštějí.

Hlavní témata:

• STOP Automatické Prolongaci: Jaké riziko přináší automatické prodloužení a proč je pro Vás výhodnější uzavírat dodatek.
• Ručení spolubydlících: Jakou pojistku zajistit, když byt obývá více osob, a proč potřebujete ručitelské prohlášení.
• Doba určitá: Jak správně nastavit délku nájmu s ohledem na možný prodej nebo problémy s nájemníkem.
• Proč naše smlouvy jdou nad rámec zákona, aby Vám zaručily maximální jistotu a klid při pronajímání.

Poslouchejte a přeměňte svůj nájem na klidný a bezpečný příjem!

Pokud potřebujete prověřené a efektivní dokumenty pro ochranu Vašeho majetku:

• Balíček vzorů nájemních smluv najdete zde.

Všechny produkty, které by vás mohli zajímat z pohledu realitního práva najdete na www.reads.cz.

0:51 Proč se naše vzory liší od běžných šablon z internetu.1:16 Nájemní smlouva na dobu určitou nebo neurčitou? Jak to doporučujeme.2:01 Co znamená automatická prolongace a proč ji pro pronajímatele nedoporučujeme.3:20 Opakované prodlužování nájmu po roce (řetězení smluv).4:45 Rizika automatického prodloužení nájmu – ztráta kontroly.5:18 Proč je pro pronajímatele lepší prodlužovat smlouvu novým dodatkem.8:24 Nový dodatek umožňuje změnu podmínek, např. zvýšení nájemného.9:12 Spolubydlící: Jeden hlavní nájemce, nebo více nájemců?11:40 Ručitelské prohlášení pro spolubydlící jako klíčová pojistka.15:31 Oznamovací povinnost při změně počtu osob a vliv na služby.17:04 Vliv osob blízkých (manžel, děti) na počet osob v bytě.19:37 Co se stane, když se změní spolubydlící? Právo pronajímatele.22:32 Proč naše smlouvy obsahují i ustanovení "na hraně"

Víte, že rozdělením vašeho činžovního nebo rodinného domu na jednotky můžete výrazně zvýšit jeho tržní hodnotu? V dnešní epizodě se detailně věnujeme klíčovému právnímu kroku, kterým je Prohlášení vlastníka.

Provedeme vás celým procesem od A do Z, včetně praktického příkladu rozdělení činžovního domu v Praze. Dozvíte se vše podstatné:

• Prohlášení vlastníka: Co tento dokument přesně definuje a jak probíhá jeho příprava.
• Spoluvlastnictví: Proč je nezbytný souhlas všech spoluvlastníků a jak řešit ověřování podpisů v zahraničí (včetně nutnosti Apostily).
• Finance a náklady: Jak se stanovuje cena našich právních služeb a s jakými náklady navíc musíte počítat (např. geodetické zaměření).
• SVJ (Společenství vlastníků jednotek): Kdy je jeho založení povinné (pravidlo 5+4+4) a proč je výhodné založit SVJ i tam, kde to zákon nevyžaduje.
• Rizika a úskalí: Důležitá upozornění ohledně nájemních práv (pozor na předkupní právo nájemce!) a jak postupovat, pokud je na domě zástavní právo banky.

Zajímá vás rozdělení vaší nemovitosti? Chcete znát přesnou cenu a postup?

Naše kancelář nabízí kompletní službu na klíč, od přípravy listin až po vklad do katastru.

Kontaktujte nás!

Pokud pronajímáte jednotky, nezapomeňte na naše vzory nájemních smluv. Zjistěte více na reads.cz.

Nezapomeňte se přihlásit k odběru, abyste nezmeškali žádnou novou epizodu ze světa realitního práva!

0:56 Úvod k případu klienta: Rozdělení činžovního domu v Praze.

1:23 Co je Prohlášení vlastníka a jeho podstata (právní vymezení jednotek).

2:54 Klíčové pravidlo: K rozdělení je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

3:22 Řešení ověřených podpisů v zahraničí (plné moci, ambasáda, Apostila).

4:49 Kompletní proces na klíč, cena služby a co ji ovlivňuje (od cca 15 tisíc Kč).

5:56 Geodetické zaměření jednotek – kdy je nutné a náklady.

6:38 Praktický tip: Vypořádání spoluvlastnictví současně s Prohlášením vlastníka.

8:25 Založení SVJ (Společenství vlastníků jednotek) a pravidlo 5+4+4.

11:50 Pozor na nájemní práva a zákonné předkupní právo nájemce.

12:47 Řešení zástavního práva banky (souhlas banky se změnou zástavy).

14:32Hlavní benefit: Zvýšení tržní hodnoty nemovitosti prodejem jednotek.

Dnes se ponoříme do složitého případu, kdy se klient snažil koupit chatu, která stála na pozemku dvaceti různých spoluvlastníků - a to byla ta pravá výzva!

Dozvíte se, jak jsme řešili předkupní právo k nemovitosti v praxi, když se do procesu míchá tolik stran. Rozebereme:

• Komplikace, které vznikají, když je rozdílné vlastnictví chaty a pozemku (typické pro lesní osady a starší zástavbu).
• Rizika pro kupujícího při opomenutí předkupního práva – a jak se domáhat převodu nemovitosti.
• Jak správně formulovat předkupní nabídku vůči spoluvlastníkům pozemku, aby se předešlo prodeji pouhé části nemovitosti.
• Proč je klíčové nastavit podmínky tak, že spoluvlastníci můžou vykoupit jedině celou chatu.
• Proč je advokát nebo právník u prodeje takto složité nemovitosti nutností a jak eliminovat právní zadrhely a rizika, jako je náhrada škody.

Nenechte se zaskočit složitou judikaturou a nejasnými právními vztahy. Poslechněte si náš praktický návod, jak bezpečně projít prodejem či koupí nemovitosti zatížené předkupním právem.

📌 **Poraďte se s námi:**Pokud řešíte předkupní právo spoluvlastníků, darovací smlouvu, kupní smlouvu nebo jakékoliv jiné právní otázky spojené s nemovitostmi, neváhejte a objednejte si konzultaci! Odkaz najdete zde.

➡️ Více o našich službách najdete na Realitní advokátka | Blog

01:11 – Chata na cizím pozemku: Předkupní právo v praxi.

01:56 – Proč je 20 soukromých spoluvlastníků takový problém?

02:21 – Jak zajistit právní titul nájmu k pozemku pod chatou.

03:33 – Základní princip předkupního práva: Krok za krokem.

04:39 – Praktické řešení: Složení zálohy do advokátní úschovy.

05:27 – Klíčová strategie: Předkupní nabídka na koupi celé chaty.

07:44 – Jak formulovat nabídku: Celek, ne podíl!

10:03 – Riziko opomenutí předkupníka: Nejistota po dobu 3 let.

11:24 – Následky porušení předkupního práva: Náhrada škody a zrušení prodeje.

12:21 – Jak zkrátit tříměsíční čekací lhůtu.

Dnes se podíváme na fascinující, ale poučný příběh, kde málem prodávající zhatila celý obchod s nemovitostí kvůli nedorozumění a nepřipravenosti kupující. Celá transakce s chatou se protáhla o měsíc kvůli zástavní smlouvě a strachu prodávající podepsat.

Problém nastal, když kupující chtěla ručit svým bytem, na kterém však vázlo věcné břemeno.

Banka byt s věcným břemenem odmítla jako zástavu. Kupující, která s tím nepočítala, nepřipravila prodávající na standardní postup: zřízení zástavního práva k samotné kupované nemovitosti.

**Proč prodávající nechtěla podepsat zástavní smlouvu?**Jedná se o častý psychologický blok, kdy prodávající zřizuje zástavní právo k vlastní nemovitosti pro obrovský dluh někoho, koho nezná.

Dozvíte se, proč je v těchto chvílích lepší realitní advokát, proč se nebát zástavní smlouvy a jaké jsou katastrofické scénáře, kdy obchod padne, ale zástavní právo už je zapsáno. Vysvětlíme si klíčovou roli úschovy kupní ceny pro bezpečné vrácení peněz bance v případě neúspěchu.

Nepodceňujte přípravu! 💡 Ať už prodáváte nebo kupujete, vždy se poraďte se zkušeným realitním právníkem. Umělá inteligence (AI) vám může poskytnout informace, ale reálné zkušenosti z trhu jsou k nezaplacení.

Získejte jistotu v každé realitní transakci. Nechte si zkontrolovat kupní a zástavní smlouvy od profesionálů!

Více o našich službách zde.

01:15Představení příběhu a role prodávající a kupující

02:40Problém: Věcné břemeno na zástavním bytě kupující

03:55Chyba kupující: Nepřipravenost na zřízení zástavního práva k kupované nemovitosti

04:30Psychologický dopad zástavní smlouvy na prodávajícího

06:05Doporučení: Raději si nečíst zástavní smlouvu

07:25Role realitního advokáta a srovnání s AI/ChatGPT

11:45Jak příběh dopadl a co radíme na základě zkušenosti

14:50Co kontrolovat v zástavní smlouvě (identifikace, ochrana prodávajícího)

17:05Katastrofický scénář: Obchod nedopadne, ale zástavní právo se zřídí

20:00Jak shojit situaci a role úschovy kupní ceny (vrácení peněz bance)

24:20Zrekapitulování, kdy prodávající musí zřídit zástavní právo

Co když po vás bude kupující požadovat nájemné za období, kdy jste v bytě ještě bydleli, přestože už byl na katastru přepsán? Problém nastává ve chvíli, kdy se sice podá návrh na vklad vlastnického práva na katastr, ale předání nemovitosti proběhne až později. Dle zákona se sice stáváte vlastníkem už dnem podání návrhu, ale platí to i pro právo na užitky, jako je nájemné? A jak si ošetřit, aby vás to při prodeji bytu nestálo desetitisíce?

V tomto videu se dozvíte, jak správně formulovat kupní smlouvu, aby jasně definovala moment předání, a předešla tak zbytečným sporům. Poradíme, co si pohlídat, pokud prodáváte pronajatou nemovitost, a jak vyřešit otázku kauce nebo přechodu nebezpečí škody na věci.

Pokud byste měli zájem o profesionální právní poradenství a potřebovali mít jistotu, že vaše kupní smlouva je v pořádku, neváhejte se na nás obrátit. Více informací o našich službách najdete na https://realitniadvokati.cz/.

0:45 – Představení tématu: Problém s nájemným po prodeji nemovitosti

• 1:09 – Konkrétní příběh klienta, který prodal byt
• 1:54 – Podstata problému: Vklad na katastru a předání nemovitosti
• 2:53 – Vysvětlení přechodu vlastnického práva s účinky ke dni podání návrhu
• 4:07 – Otázka, zda má kupující právo na nájemné od okamžiku vkladu
• 6:47 – Pokus kupujícího získat peníze navíc
• 7:50 – Řešení: Dohodnutý termín předání v kupní smlouvě
• 9:20 – Specifické případy pronajatých bytů a předání kauce 13:25 – Důležitost ošetření přechodu nebezpečí škody na věci
• 15:46 – Pojištění nemovitosti jako klíčová součást obchodu